Hrvatski
Urbani vrtovi predstavljaju sve popularniji oblik zelenih površina. Bilo da su to vrtovi smješteni na krovovima, balkonima, unutar stambenih blokova ili zajednički. Sve češći su element krajolika i važan aspekt za vlasnike nekretnina, investitore te urbaniste.
Doprinose s estetske, ekološke, društvene i zdravstvene strane te imaju važan utjecaj na vrijednost nekretnina. Razmotrimo načine na koje urbani vrtovi mogu utjecati na cijenu nekretnina, relevantne čimbenike koji pojačavaju ili slabije manifestiraju taj učinak, prepreke i ograničenja, te moguće implikacije za urbani razvoj.
Čimbenici utjecaja
Ključni čimbenici putem kojih urbani vrtovi mogu utjecati na cijenu nekretnina su estetska privlačnost, kvaliteta života, mikroklimatski efekti, ekološki i društveni kapital te percepcija i dostupnost. Vrtovi, zelenilo, cvjetne sadnje, vrtne staze dekorativni elementi čine okoliš ugodnijim.
Nekretnine okružene zelenim okolišom bolje održavaju percepciju urednosti, ekologije, opuštenosti i tako mogu povećati privlačnost kupaca. Urbani vrtovi pružaju mjesto za odmor i rekreaciju, socijalnu interakciju, mogućnost vlastitog uzgoja hrane.
To doprinosi smanjenju stresa, poboljšanju mentalnog zdravlja, zdravijem i kvalitetnijem načinu života. Drveće i biljke smanjuju efekt toplinskog otoka, apsorbiraju prašinu i zvuk te tako hlade zrak i poboljšavaju kvalitetu te ugođaj. Svi ti faktori mogu činiti područje privlačnijim, a time i nekretnine vrijednijima.
Zajednički vrtovi potiču okupljanje stanovnika, jačaju socijalne mreže, smanjuju vandalizam (budući da je prostor u upotrebi), daju osjećaj vlasništva i brige za okoliš. Sigurnija i ugodnija zajednica privlačnija je potencijalnim kupcima. Vrt koji je blizu ili dio nekretnine ima bolji utjecaj nego vrt smješten daleko.
Udaljenost, pristup i vidljivost su važni čimbenici. U oglasima se često ističu blizina zelenih površina, vrtnih oaza, balkona s biljem, što može povećati interes.
Izvor: Canva
Faktori rasta utjecaja
Iako urbani vrtovi često imaju pozitivan utjecaj, taj utjecaj nije fiksan. Evo faktora koji mogu pojačati ili smanjiti njihov utjecaj na vrijednost nekretnina.
Lokacija, odnosno udaljenost. Što su nekretnine bliže vrtu ili zelenoj površini, to je veći benefit. Primjerice, vrtovi unutar 100–200 metara često donose značajniju premiju. S povećanjem udaljenosti efekt slabi. Veličina i kvaliteta vrta, vrsta i percepcija zelenila.
Estetsko zelenilo (cvijeće, ukrasne biljke), uređene gredice i vrtni dizajn vrijede više nego neuređene površine ili vegetacija koja se smatra zapuštenom. Isto tako cjenovna razina i tržište nekretnina u području. U skupljim gradovima, gdje je zelenilo rijetko i traženo, efekt može biti značajniji. U područjima gdje je urbanizacija već visoka i zelene površine su manjak, svaki dodatak može biti veliki plus. Tu su i socioekonomski i kulturni faktori.
U kulturama gdje je vrtlarenje popularno, gdje ljudi cijene privatni vrt, balkon, zajedničke vrtove, efekti mogu biti veći. U područjima s nižim prihodima, efekt može biti manji ako druge potrebe (infrastruktura, promet, servis) dominiraju. Kao zadnji faktor tu je održavanje i trajnost.
Vrt mora biti dobro održavan; zapušten vrt može imati suprotan efekt – smanjuje privlačnost i može deprimirati cijene. Trajnost se odnosi na dugoročno održavanje u kojem je bitno tko snosi odgovornost za održavanje i troškove vrta. Koristi li se vrt u privatnom vlasništvu ili je zajednički.
Izvor: Canva
Negativne strane i ograničenja
Važno je razmotriti i situacije kada urbani vrtovi ne doprinose značajno vrijednosti nekretnina, pa čak mogu imati neželjene posljedice. Mirisi, buka, komarci, privlačenje neželjenih životinja ili ljudi – u nekim slučajevima aktivnosti u vrtu (npr. uzgoj biljaka s jakim mirisom) mogu biti smetnja susjedima.
Troškovi ulaska/izlaska; urbanim sredinama zemljište je vrijedno — da bi se vrt uspostavio i održavao potrebno je ulaganje, i nije sigurno da će se sve troškove moći amortizirati kroz veću cijenu nekretnina.
Izvor: Canva
Specifičnost urbanih vrtova u kontekstu Hrvatske
Kad je riječ o Hrvatskoj, bilježi se utjecaj u većim gradovima kao što su Zagreb, Split, Rijeka. U gradovima postoje oglasi za urbane vrtove (najam vrtnih parcela) što pokazuje postojanje potražnje za zelenim prostorima u gradskim sredinama.
Stanovi s terasama, vrtovima na krovu, zajedničkim vrtovima stambenih zgrada mogli bi imati veću premošćenu vrijednost, naročito u novogradnji, zbog ograničenog pristupa zelenim površinama. Kulturološki, vrtlarenje u Hrvatskoj je popularno, što povećava efekt.
Regulativa gradova i planiranje prostora igraju važnu ulogu: ako lokalni urbanistički planovi dopuštaju i promiču urbane vrtove, ili ako postoji potpora općina/gradova u održavanju, kohezija zajednice, izgledi su bolji. U Hrvatskoj postoje inicijative i javne politike za očuvanje i povećanje zelenih površina, što može imati utjecaj na vrijednost mikrolokacija, posebno u gusto izgrađenim dijelovima grada. Primjeri: prijedlozi izmjena GUP-a u Zagrebu koji bi povećali udio zelenila, parkova, javnih prostora.
Mediji i građanske inicijative (poput onih u Zagrebu) svjedoče da su urbanisti i stanovnici svjesni važnosti zelenih površina kao dijela urbanog uređenja, što može utjecati na trendove, potražnju i percepciju vrijednosti. Hrvatska bilježi rast stambenih nekretnina od oko 12 % tijekom jedne godine. Kad su cijene u generalnom porastu, dodavanje pogodnosti poput urbanog vrta može dodatno povećati relativnu cijenu te nekretnine u odnosu na konkurenciju.
Izvor: Canva
Implikacije za investitore, urbaniste i političare
Neke od implikacija su integracija zelenih vrtova u planiranje, poticanje održavanja i uređenja, promocija i edukacija, potpora vlasti, cjenovna strategija pri prodaji i oglašavanju.
Urbanisti bi trebali u planovima za nova naselja i stambene komplekse uključiti zajedničke vrtove, javne vrtne prostore, zelenilo uz stambene zgrade. Time se ne samo povećava vrijednost nekretnina, nego i kvaliteta života stanovnika. Važno je osigurati da vrtovi budu kvalitetno uređeni i da postoji održavanje – bilo kroz vlasnike, susjedstvo, gradsku upravu ili zajednice.
Bez održavanja, vrt može postati teret, a ne prednost. Podizanje svijesti među stanarima i potencijalnim kupcima o benefitima zelenila – za zdravlje, mikroklimu, kvalitetu života. To može podići percepcijsku vrijednost nekretnine, što je ključno u tržištu.
Lokalna vlasti mogu pružiti poticaje – subvencije za uređenje vrtova, poreske olakšice, olakšati dozvole, osigurati javne prostore za vrtove.
To može smanjiti troškove i potaknuti više vrtova unutar gradske zone. Vlasnici nekretnina i agenti mogu u oglasima istaknuti prednosti vrta / zelenila: pogled, pristup, vrtne sadržaje. To može povećati interes i omogućiti postizanje bolje cijene.
Izvor: Canva
Uzimajući sve u obzir urbani vrtovi imaju potencijal da značajno podignu vrijednost nekretnina, posebno u gradskim područjima gdje je zelenila malo, gdje je vrt uređen i održavan, te gdje je dodatna pogodnost vidljiva i dostupna. U Hrvatskoj, iako nema preciznih studija koje daju jednu brojku, postoje svakako indikatori da bi povećanje vrijednosti u idealnim uvjetima bilo ~10‑20 %.
U umjerenim uvjetima — oko 5‑10 %. Za urbane sredine, investiranje u urbane vrtove nije samo pitanje ekologije ili socijalne odgovornosti — može biti i financijski isplativ potez, kako za investitore, vlasnike nekretnina, tako i za lokalne zajednice.
U kontekstu održivog razvoja, urbani vrtovi predstavljaju primjer simbioze između prirode i gradskog života, čiji su učinci dalekosežniji nego se možda na prvi pogled čini.