Hrvatski
Svake godine turisti, iznajmljivači te kupci susreću se sa porastom cijene nekretnina za vrijeme turističke sezone. Turistička sezona 2025. pokazala je kolika je snaga turizma u oblikovanju tržišta nekretnina u Hrvatskoj. Ako ste iznajmljivač ili razmišljate o kupnji nekretnine, važno je razumjeti koji su faktori usmjerili rast cijena, kakvi su rizici i prilike te kako prilagoditi strategiju – bilo da želite maksimizirati prihod od najma ili ostvariti stabilnu i profitabilnu investiciju.
U nastavku donosimo pregled kako je turistička sezona ove godine imala utjecaj na tržište nekretnina, zatim konkretne preporuke za iznajmljivače te savjete za kupce, i zaključak s optimističnim pogledom prema 2026. godini.
Zašto je sezona 2025. pojačala cijene nekretnina
Tijekom glavne turističke sezone – najčešće od svibnja do rujna – cijene najma i prodaje nekretnina na atraktivnim lokacijama obično rastu. Nekretnine se stavljaju na kratkoročni najam pa su tako ponude ograničene, a cijene više. Niska sezona ne smanjuje cijene sustavno ako investitori očekuju visoku ljetnu zaradu — to održava visoku kapitalizacijsku vrijednost nekretnina u dobrim sezonama.
Vladine najave i zakoni koji ciljaju smanjenje short-term najma i prelazak poreznog opterećenja na nekretnine (ili povećanje oporezivanja nekih oblika najma) potaknuli su vlasnike da preispitaju modele poslovanja: neki su zadržali cijene jer su potrebni za pokrivanje većih troškova, dok su drugi preusmjerili nekretnine na dugoročni najam, što kratkoročno smanjuje ponudu za turiste i može dodatno podići cijene onih nekretnina koje ostanu na tržištu.
Izvor:Canva
U prosincu 2025. donesen je zakon o upravljanju i održavanju zgrada. U zakonu se navodi da 66% suvlasnika mora dati suglasnost da se stan iznajmljuje kratkoročno. (članak 31, Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, Narodne novine) Hrvatska je i dalje privlačna stranim ulagačima koji traže nekretnine u obalnim zonama. Visoke turističke brojke i relativna stabilnost tržišta potaknuli su inozemni interes, što je dodatno suzilo ponudu i povećalo konkurenciju. Inozemni kupci često su spremni platiti premiju za atraktivne lokacije.
Preporuke za iznajmljivače: kako maksimalno iskoristiti sezonu 2026.
Optimizacija kvalitete smještaja i usluge
Ulaganja u kvalitetne fotografije, suvremeni interijer, brzi check-in sustav, profesionalno čišćenje i dodatne usluge (lokalne preporuke, prijevoz, turistički vodiči) povećavaju atraktivnost i opravdavaju više cijene po noćenju. Turisti su danas spremni platiti više za bezbrižan i kvalitetan boravak.
Mješoviti model
Razmotrite kombinaciju kratkoročnog najma u ljetnim mjesecima i dugoročnog najma u niskoj sezoni. To smanjuje rizik potpunog pauziranja prihoda izvan turističke sezone i može biti učinkovitije u kontekstu poreznih promjena koje favoriziraju dugoročne najmove.
Diverzifikacija prihoda
Ako imate više nekretnina ili mogućnost, diversificirajte između različitih modela: apartman, kuća za odmor, soba u stambenoj zoni.
Savjet za kupce: kako pametno investirati
Ne gledajte samo cijenu po m²
U turističkim zonama m² će biti skuplji, ali profitabilnost često dolazi iz prihoda koji se može ostvariti – pažljivo izračunajte očekivani prihod (pri brojci noćenja, popunjenosti), troškove održavanja, poreze, posredničke provizije i regulatorne rizike. Nemojte se zaletjeti samo prema najnižoj cijeni.
Izvor:Canva
Lokacija i fleksibilnost
Nekretnina u manjem, ali perspektivnom mjestu s dobrim prometnim vezama može pružiti stabilniji rast — manje ovisi o vršnim turističkim valovima. Fleksibilnost u modelu najma omogućit će prilagodbu tržištu: ako kratkoročno nije isplativo, prijeđite na dugoročni ili kombinirani model.
Analizirajte rizike
Nove zakonske promjene u vezi s oporezivanjem i ograničenjima za kratkoročne najmove mogu smanjiti profitabilnost. Razmislite o alternativama: ugovoreni dugoročni najam, sezonski najam na dulji rok, paketi usluga. Uključite porezne savjetnike u procjenu scenarija.
Financiranje i troškovi
Uzimajte u obzir kamate, upravljanje kreditom i namjenu sredstava. Veći ulazni kapital može vam dati prednost kod izbora nekretnina na boljim lokacijama, ali nemojte zanemariti likvidnost i rezerve za neočekivane troškove (sanacije, popravci, porezi).
Tražite stručne procjene i pratite tržišne podatke
Kod kupnje unajmite profesionalne procjenitelje, analizirajte lokalne trendove cijena i najma, pratite statistike turizma i najma u odabranom području. Informirani ulagač donosi bolje odluke nego onaj koji se vodi "osjećajem".
Pogled prema 2026. i strateške preporuke
Turistička sezona 2025. jasno je pokazala koliko je turizam snažan pokretač vrijednosti nekretnina u Hrvatskoj. S obzirom na očekivani nastavak turizma, ali i rastuću regulatornu pažnju, pobjednici će biti oni koji kombiniraju operativnu izvrsnost, fleksibilnost u modelu najma i proaktivno pristupanje poreznom-regulatornim zahtjevima. Investirajte pametno, upravljajte profesionalno — i iskoristite turističku sezonu kao polugu, ali ne i jedini temelj svoje strategije.
Izvor:Canva
Za iznajmljivače to znači prilike za rast prihoda, ali i potrebu za profesionalnijim pristupom te praćenjem regulative. Dakle, razmišljajte unaprijed, ulaganja u kvalitetu i automatizaciju vraćaju se višestruko kroz bolju popunjenost i više cijene. Nadalje, za kupce, pazite na strukturu prihoda, diversificirajte, ne ovisite isključivo o sezonskim valovima.
Gledajte dugoročno — kvalitetna lokacija i pametna strategija najma i dalje mogu ponuditi atraktivan povrat ulaganja. Turizam je poluga, ali ne i jedini temelj vaše strategije. Investirajte s jasnim ciljem, fokusirajte se na dugoročnu održivost, budite spremni na promjene.
Tako ćete iz turističke sezone 2025. izvući maksimum i u 2026. graditi portfelj s vrijednošću.