Hrvatski
Ovo je pitanje koje nikada nije prestalo biti aktualno i za koje odgovor dobijete tek nakon par godina, kada dobijete uvid u statistiku i usporedite cijene prije i sada.
Često u medijima čujemo naklapanja o tome kako će cijene nekretnina padati i da se strpite sa prodajom, ali povijest je najbolja učiteljica a ona nam kaže da cijene nekretnina, generalno, stalno rastu. Statistika nam govori da su cijene nekretnina u Hrvatskoj, od 2015.godine, porasle za nevjerojatnih 79%, dok su cijene za najam skočile za 19%. Da su cijene oglašenih nekretnina, u najvećem broju slučajeva prenapuhane, to već znamo i to najviše zbog razloga kako bi si prodavatelj osigurao prostor za pregovore oko prodajne cijene. Prema nekim statistikama, razlika između oglašene i prodajne cijene ide čak do 30%, što nije pravilo pa se nemojte slijepo voditi za tim.
Trenutno stanje na tržištu nekretnina
Hrvatsko tržište nekretnina i dalje bilježi rast cijena, no mnogi se pitaju hoće li taj trend potrajati ili slijedi usporavanje. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, u posljednje dvije godine, prosječne cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj porasle su za 15-20%, pri čemu su Zagreb, Split i Dubrovnik najskuplji gradovi. Porast cijena potaknuli su brojni faktori, uključujući rastuću potražnju, visoke troškove gradnje te utjecaj turizma. S druge strane, rast kamatnih stopa mogao bi u budućnosti usporiti daljnje poskupljenje, ali zasad nema znakova drastične korekcije tržišta.
Ključni faktori koji utječu na isplativost ulaganja
Ponuda i potražnja
Potražnja za nekretninama u Hrvatskoj ostaje dosta velika, dok je ponuda i dalje ograničena, pa možemo zaključiti da je ponuda još uvijek manja od potražnje. U većim gradovima poput Zagreba, Splita i Zadra, nedostatak novih stanova podiže cijene starijih nekretnina, čineći ih privlačnijima za investitore. Na obali je sve više investitora, pogotovo iz EU, zainteresiranih za kupnju stanova i kuća za turistički najam, i općenito kao investiciju, što povećava konkurenciju i gura cijene prema gore. Unatoč tome, u manjim gradovima i predgrađima još uvijek postoje prilike za povoljniju kupnju.
Turizam i kratkoročni najam
Hrvatska je jedna od vodećih turističkih destinacija u Europi, što čini nekretnine na obali posebno privlačnima za ulaganje. Stanovi i kuće u turističkim zonama ostvaruju visoke prihode tijekom ljetne sezone, ali izvan sezone potražnja pada. Konkurencija u turističkom najmu raste, što znači da je važno imati kvalitetno uređenu nekretninu s dobrom lokacijom kako bi se osigurao kontinuiran prihod. Dugoročni najam u turističkim gradovima može biti izazovan jer se većina stanodavaca odlučuje za sezonski najam zbog većih zarada. Također, zbog loše legislative i zaštite stanodavca, sve veći postotak njih izbjegava dugoročni najam zbog potencijalnih problema sa najmoprimcima.
Kamatne stope i inflacija
Iako su kamatne stope u posljednje dvije godine rasle, one su i dalje relativno povoljne. Banke u Hrvatskoj nude stambene kredite po kamatnim stopama od 3,5% do 5%, ovisno o kreditnoj sposobnosti i vrsti kredita. Inflacija povećava cijene nekretnina, ali istovremeno smanjuje stvarnu vrijednost dugova, što može biti prednost za one koji uzimaju dugoročne kredite. Ulagači traže sigurnu imovinu, a nekretnine se i dalje smatraju stabilnom investicijom, pogotovo u usporedbi s volatilnim financijskim tržištima.
Porezna politika
Hrvatska ima relativno povoljne porezne uvjete za vlasnike nekretnina, ali je važno razumjeti troškove. Porez na promet nekretnina iznosi 3%, ali se ne plaća na novogradnje kupljene od investitora. Prihodi od najma podliježu porezu, no dugoročni najam ima relativno nisku poreznu stopu od 10%, što ga čini privlačnom opcijom. PDV na turistički najam može biti dodatni trošak ako se nekretnina iznajmljuje kao poslovna djelatnost.
Savjeti za investitore
Kupnja u razvijajućim područjima
Iako su cijene u velikim gradovima visoke, još uvijek postoje prilike u manje razvijenim dijelovima Hrvatske. Predgrađa Zagreba i drugih većih gradova nude niže cijene i potencijalni rast vrijednosti. Obalni gradovi koji nisu u prvom planu, poput Šibenika, Poreča ili Makarske, nude povoljnije opcije u usporedbi s Dubrovnikom ili Splitom. Ruralni turizam raste, pa se ulaganje u kuće za odmor u unutrašnjosti Hrvatske (npr. Gorski kotar, Istra, Dalmatinska zagora) može isplatiti.
Turistički vs. dugoročni najam
Investitori se često dvoume između turističkog i dugoročnog najma. Turistički najam može donijeti veće prihode, ali je sezonski i zahtijeva više angažmana Održavanje, marketing, česta smjena gostiju, čišćenje i stalna raspoloživost, samo su neki od stavki zbog koje je turistički najam izuzetno izazovan, samim time zbog nedostatka radne snage. Dugoročni najam nudi stabilnost i manje posla, ali donosi niže prihode u usporedbi s turističkim najmom. Kombinacija oba modela može biti dobar kompromis – iznajmljivati turistima ljeti, a studentima ili poslovnim korisnicima izvan sezone.
Praćenje tržišta i analiza cijena
Kupci često griješe kada se oslanjaju samo na subjektivan dojam o vrijednosti nekretnine. Uvijek provjerite cijene sličnih nekretnina u istom kvartu kako biste znali realnu tržišnu vrijednost. Analizirajte trendove – Ako je cijena naglo porasla u kratkom vremenu, možda je bolje pričekati povoljniji trenutak. Konzultirajte se sa stručnjacima – Agenti, odvjetnici i procjenitelji mogu vam pomoći da donesete informiranu odluku.
Adaptacija i preprodaja
Kupnja starije nekretnine uz adaptaciju može biti isplativa strategija, ali zahtijeva dobru procjenu troškova. Provjerite troškove renovacije unaprijed kako ne biste završili s investicijom koja nije isplativa. Energetska učinkovitost je sve važnija – Nekretnine s boljom izolacijom i energetski učinkovitom opremom lakše se iznajmljuju i prodaju. Lokacija je ključna – Adaptacija ima smisla samo ako se nekretnina nalazi na traženoj lokaciji.
Je li sada pravo vrijeme za ulaganje?
Unatoč visokim cijenama, hrvatsko tržište nekretnina i dalje nudi prilike za isplativa ulaganja, pogotovo ako se bira prava lokacija i strategija.
Dugoročno gledano, nekretnine su i dalje sigurna investicija jer cijene generalno rastu. Analizirajte tržište i tražite povoljne lokacije – ne kupujte impulzivno. Prilagodite strategiju svojim ciljevima – ako želite brzi povrat, fokusirajte se na preprodaju; ako tražite pasivni prihod, dugoročni najam je bolja opcija. U konačnici, najbolje vrijeme za ulaganje ovisi o vašem budžetu, planovima i mogućnosti da iskoristite tržišne prilike.
Ukoliko imate bilo kakvih pitanja, ili možda želite stručne savjete, obratite se ZaVas timu.