PROCJENA NEKRETNINE

PROCJENA NEKRETNINA

Kako se procjenjuju nekretnine u Hrvatskoj: Razlika između službenih procjenitelja i agenata za nekretnine

Procjena nekretnina ključan je korak u procesu kupoprodaje, dobivanja kredita ili drugih pravnih i financijskih poslova. U Hrvatskoj, dvije najčešće metode procjene nekretnina provode službeni procjenitelji i agenti za nekretnine. Iako oba pristupa imaju isti cilj – odrediti vrijednost nekretnine – postupci, kriteriji i krajnji rezultati često se razlikuju. U nastavku ćemo detaljno objasniti kako službeni procjenitelji i agenti za nekretnine procjenjuju vrijednost nekretnina te koje su ključne razlike među njima.

Procjena nekretnina od strane službenih procjenitelja

Službeni procjenitelji u Hrvatskoj ovlašteni su stručnjaci koji su educirani za precizno i objektivno određivanje tržišne vrijednosti nekretnina. Oni se pridržavaju zakonskih propisa i smjernica te koriste znanstvene multidisciplinarne metode procjene. Procjenjuju na temelju tri metode i sedam postupaka. Njihovi izvještaji često su potrebni za sudske procese, dobivanje hipotekarnih kredita ili porezne obračune.

• Kriteriji koje procjenitelji razmatraju:
• Lokacija nekretnine Lokacija ima značajan utjecaj na vrijednost nekretnine. Procjenitelji analiziraju blizinu važnih sadržaja poput škola, trgovina, javnog prijevoza, te prisutnost buke, sigurnost i razinu urbanizacije.
• Veličina i površina Kvadratura stambenog prostora, kao i dodatnih dijelova poput balkona, terasa, garaža ili dvorišta, ključni su faktori.
• Stanje nekretnine Fizičko stanje zgrade ili stana (npr. novogradnja, renovacija, starost instalacija, kvaliteta građevinskog materijala) detaljno se ocjenjuje.
• Namjena nekretnine Procjenjuje se je li nekretnina stambena, poslovna ili mješovita te koliko je funkcionalna za određenu namjenu.
• Pravni status Uvijek se provjerava vlasnički list, eventualni tereti ili hipoteke te legalnost objekta.
• Tržišni trendovi Procjenitelji koriste podatke o aktualnim cijenama sličnih nekretnina u okolici kako bi formirali tržišnu vrijednost.

Metode koje se koriste:

• Usporedna metoda: Analizira prodajne cijene sličnih nekretnina u istoj lokaciji.
• Metoda kapitalizacije prihoda: Procjenjuje buduće prihode od nekretnine (npr. iznajmljivanja).
• Troškovna metoda: Izračunava koliko bi koštala izgradnja nove nekretnine sličnih karakteristika, uzimajući u obzir amortizaciju.

Konačni rezultat: Službeni procjenitelji dostavljaju detaljan izvještaj koji uključuje sve faktore i metode analize. Ovaj dokument ima pravnu težinu i često je ključan za bankovne institucije.

Procjena nekretnina od strane agenata za nekretnine

Agenti za nekretnine nisu ovlašteni procjenitelji, ali njihova procjena igra važnu ulogu u tržišnim transakcijama. Procjena agenata temelji se na praktičnom znanju tržišta i iskustvu s kupcima i prodavateljima. Oni usporednom metodom mogu procijeniti realnu tržišnu cijenu nekretnine. Stalno bivaju u centru ponude i potražnje pa stoga mogu dati najrelevantniju procjenu kada je u pitanju prodaja nekretnine.

Kriteriji koje agenti razmatraju:

• Trenutno stanje tržišta -  Agenti prate ponudu i potražnju na lokalnom tržištu, kao i aktualne trendove koji utječu na cijene.
• Specifični zahtjevi kupaca - Agenti često uzimaju u obzir popularne zahtjeve potencijalnih kupaca, poput dodatnih sadržaja ili specifičnih lokacija.
• Marketinški potencijal nekretnine - Procjena uzima u obzir koliko je nekretnina atraktivna za oglašavanje i koliko brzo bi se mogla prodati.
• Cijene sličnih nekretnina - Analiziraju se cijene nekretnina iz trenutne ponude, što ne mora uvijek odražavati stvarne prodajne cijene.

Postupak procjene: Agenti uglavnom koriste usporednu metodu, ali bez pravne i tehničke preciznosti službenih procjenitelja. Njihova procjena više je subjektivna, prilagođena trenutnoj situaciji na tržištu.

Konačni rezultat: Procjena agenata obično je brža, ali manje precizna za službene svrhe. Njihove procjene najčešće služe kao smjernice za određivanje početne cijene prilikom prodaje ili najma.

Ključne razlike između procjena

Službeni procjenitelji osiguravaju precizne, pravno važeće procjene temeljene na znanstvenim metodama, dok agenti za nekretnine nude praktične smjernice za tržišne transakcije.

Ako vam je potrebna pravna dokumentacija ili procjena za bankovni kredit, službeni procjenitelj je jedini izbor.

S druge strane, ako planirate prodaju ili kupnju nekretnine, agentova procjena može biti korisna za definiranje početne cijene i razumijevanje tržišta.

Ukoliko želite procjenu vaše nekretnine, slobodno se javite našim agentima za pomoć.