Hrvatski
S 1. siječnja 2025. godine na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, donoseći značajne promjene koje će izravno utjecati na stanare, upravitelje, predstavnike suvlasnika te druge sudionike u procesu upravljanja zgradama. Ovaj zakon ima za cilj unaprijediti kvalitetu stanovanja, osigurati transparentnije upravljanje i poboljšati održavanje zajedničkih dijelova zgrada.
Generalno, promjene su brojne i osim što u nekim stavkama ima izmjena, ima i jako puno novih odredaba koje će uvelike utjecati na sve aktere uključene u proces upravljanja zgradom.
U nastavku donosimo detaljan pregled ključnih promjena, njihov utjecaj na sve uključene strane te analizu praktične provedbe novog zakona.
Povećanje minimalne pričuve
Jedna od najznačajnijih promjena odnosi se na povećanje minimalnog iznosa pričuve. Prema novom zakonu, minimalna pričuva iznosi 0,36 eura po četvornom metru korisne površine stana ili poslovnog prostora. Prije stupanja na snagu ovog zakona, minimalna pričuva bila je oko 0,20 eura po četvornom metru, što znači da je došlo do povećanja od 80%.
Primjer izračuna:
• Za stan površine 60 m², pričuva je prije iznosila 12 eura mjesečno (60 m² x 0,20 €/m²), dok sada iznosi 21,60 eura mjesečno (60 m² x 0,36 €/m²). Ovo povećanje ima za cilj osigurati dovoljno sredstava za kvalitetnije održavanje zgrada, no istovremeno predstavlja dodatno financijsko opterećenje za suvlasnike.
Obveza sklapanja novih ugovora
Suvlasnici su dužni u roku od dvije godine od stupanja na snagu novog zakona sklopiti nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradom. Ovi ugovori moraju biti usklađeni s odredbama novog zakona, čime se osigurava pravna sigurnost i jasno definiranje prava i obveza svih suvlasnika. Ukoliko suvlasnici ne sklope nove ugovore u zadanom roku, mogu se suočiti s pravnim posljedicama, uključujući moguće sankcije ili otežano upravljanje zgradom.
Jasnije definirane obveze predstavnika suvlasnika
Novi zakon precizno definira dužnosti i odgovornosti predstavnika suvlasnika, uključujući:
• Redovito informiranje stanara: Predstavnici su obvezni najmanje jednom godišnje sazvati sastanak suvlasnika na kojem će ih informirati o stanju zgrade, financijama i planiranim radovima.
• Transparentno vođenje financija: Obveza vođenja jasne evidencije o prihodima i rashodima pričuve te redovito izvještavanje suvlasnika o financijskom stanju.
• Nadzor nad radom upravitelja: Praćenje rada upravitelja i osiguravanje da isti ispunjava svoje obveze u skladu s ugovorom i zakonom. Ove mjere imaju za cilj povećati transparentnost i odgovornost u upravljanju zgradama.
Strože sankcije za neispunjavanje obveza
Uvedene su strože sankcije za predstavnike suvlasnika koji ne izvršavaju svoje dužnosti, uključujući:
• Mogućnost smjene: Suvlasnici mogu opozvati predstavnika koji ne ispunjava svoje obveze.
• Financijske kazne: Predviđene su novčane kazne za neodgovorno ponašanje ili zlouporabu ovlasti.
Ove sankcije imaju za cilj osigurati odgovorno ponašanje predstavnika i zaštitu interesa svih suvlasnika.
Osnivanje registara
Novi zakon predviđa osnivanje dva ključna registra:
• Registar zajednica suvlasnika: Sadrži podatke o svim zajednicama suvlasnika, njihovim predstavnicima i osnovnim informacijama o zgradama.
• Registar upravitelja: Obuhvaća sve licencirane upravitelje zgrada, njihove kvalifikacije i reference.
Ovi registri povećavaju transparentnost i omogućuju suvlasnicima lakši pristup informacijama o potencijalnim upraviteljima te bolju kontrolu nad upravljanjem njihovim zgradama.
Mogućnost subvencija za održavanje
Predviđene su subvencije do 33% za određene radove na zgradama, posebno one koji doprinose energetskoj učinkovitosti ili povećanju sigurnosti. Ove subvencije mogu značajno smanjiti financijsko opterećenje suvlasnika prilikom većih zahvata na zgradi.
Primjer:
• Ako ukupni trošak energetske obnove zgrade iznosi 100.000 eura, subvencija može pokriti do 33.000 eura, dok bi preostalih 67.000 eura snosili suvlasnici.
Utjecaj na stanare
Stanari će primijetiti nekoliko ključnih promjena:
• Povećani troškovi pričuve: Povećanje minimalne pričuve rezultirat će većim mjesečnim izdacima, ali će omogućiti kvalitetnije održavanje zgrade.
• Bolja informiranost: Jasnije i redovite informacije o financijama, planiranim zahvatima, stanju zgrade i odluci većine stanara povećat će povjerenje u procese upravljanja.
• Veći utjecaj u odlučivanju: Stanari će kroz novo strukturirane ugovore i obveze predstavnika imati bolji uvid i veću mogućnost uključivanja u donošenje odluka.
• Transparentnost trošenja sredstava: Zakon potiče detaljno vođenje financija i njihovu dostupnost svim suvlasnicima, što će znatno smanjiti prostor za moguće zlouporabe ili netransparentno upravljanje novcem.
Utjecaj na upravitelje
Novi zakon postavlja više standarde i obveze za upravitelje zgrada, što uključuje:
• Licenciranje: Svi upravitelji moraju biti upisani u službeni registar te posjedovati potrebne kvalifikacije i stručna znanja.
• Odgovornost prema stanarima: Upravitelji su obvezni postupati u skladu s interesima suvlasnika, transparentno voditi evidenciju i biti odgovorni za pravovremeno održavanje zgrade.
• Redovita komunikacija: Očekuje se bolja komunikacija s predstavnicima i stanarima, osobito u vezi s radovima, troškovima i planovima.
Upraviteljima koji ne ispunjavaju uvjete ili koji se ne pridržavaju zakonskih obveza prijeti isključenje iz registra, kao i novčane kazne.
Utjecaj na predstavnike suvlasnika
Uloga predstavnika postaje značajnija, ali i složenija.
Novi zakon ih jasno definira kao ključne figure u komunikaciji između stanara i upravitelja te im propisuje sljedeće obveze:
• Sazivanje godišnjeg sastanka: Obveza je najmanje jednom godišnje okupiti suvlasnike i predstaviti financijsko stanje zgrade, stanje održavanja i planove za budućnost.
• Podnošenje izvješća: Dužnost podnošenja pisanog godišnjeg izvješća svim suvlasnicima o radu, održavanju i korištenju pričuve.
• Obveza nadzora: Aktivno nadzirati rad upravitelja i u slučaju nepravilnosti reagirati, uključujući i iniciranje promjene upravitelja.
Za predstavnike koji ne ispunjavaju svoje obveze predviđene su sankcije, uključujući mogućnost njihove smjene na prijedlog suvlasnika većinom glasova.
Kako će funkcionirati novi registar zajednica i upravitelja?
Jedna od većih novosti je uspostava javnog registra zajednica suvlasnika i upravitelja, koji će biti digitalno dostupan i pod upravom Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine. Ovaj registar će omogućiti:
• Pregled svih zajednica suvlasnika – njihovo osnovno stanje, površine, kontakti, predstavnici itd.
• Transparentnost pri izboru upravitelja – moći će se provjeriti licenciranost i iskustvo određenog upravitelja prije sklapanja ugovora.
• Lakši nadzor države – državne institucije moći će učinkovitije nadzirati provođenje zakona, čime se smanjuje rizik od zlouporaba.
Ima li smisla novi zakon i je li provediv?
Ovaj zakon je odgovor na dugogodišnje probleme vezane uz održavanje stambenih zgrada – loše upravljanje, zastarjelu infrastrukturu, nesnalaženje suvlasnika u pravima i obvezama, te manjak transparentnosti.
Prednosti zakona:
• Više reda i kontrole nad upravljanjem zgradama.
• Povećana razina održavanja zgrada.
• Povećana sigurnost i bolja zaštita imovine stanara.
• Jasnije uloge i obveze svih uključenih (stanara, predstavnika, upravitelja).
Izazovi provedbe:
• Velik broj zgrada mora prilagoditi ugovore, što će zahtijevati vrijeme, organizaciju i pravnu pomoć.
• Povećanje pričuve moglo bi izazvati negodovanje među građanima, osobito u zgradama gdje se do sada pričuva nije sustavno naplaćivala ili je bila iznimno niska.
• Nedostatak educiranih predstavnika suvlasnika i licenciranih upravitelja u manjim sredinama.
Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada donosi brojne pozitivne promjene koje imaju potencijal dugoročno poboljšati stanje hrvatskih stambenih zgrada. Povećana pričuva, obveza jasnog izvještavanja, licenciranje upravitelja te uvođenje registara osigurat će veću transparentnost i kvalitetu života za sve stanare. Međutim, zakon zahtijeva ozbiljnu pripremu i prilagodbu svih aktera. Edukacija predstavnika, organizacija stanara i kvalitetan izbor upravitelja bit će ključni faktori uspješne implementacije. Za stanare je sada pravo vrijeme da se informiraju, udruže i aktivno uključe u upravljanje svojom zgradom – jer uz novi zakon, više nego ikad, kvaliteta života počinje kod kuće.